Dalam penentuan nilai aset sebagai jaminan pelunasan utang, kita harus mengetahui definisi dari nilai pasar tersebut. Sesuai dengan SPI bahwa definisi dari Nilai pasar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1)
Nilai Pasar adalah gambaran nilai tukar, atau sejumlah uang yang mungkin disetujui, jika properti ditawarkan di pasar terbuka pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk memperkirakan Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan penggunaan yang terbaik dan tertinggi atau penggunaan yang paling layak dan optimal (most probable use). Penggunaan tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan ini ditentukan berdasarkan bukti pasar. (SPI 1.1.2.)
Dalam penerapannya, harus dibutuhkan data pembanding yang akurat dalam penentuan nilai pasar. Salah satu metode pendekatan yang digunakan adalah metode pendekatan data pasar. Pendekatan ini merupakan pendekatan yang menggunakan data penjualan dan penawaran atas properti yang sebanding maupun yang hampir sebanding dimana nilai properti didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
Data pembanding diperoleh dari data-data penjualan (bilamana ada), penawaran, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang, pejabat-pejabat dan pemilik properti/tanah lainnya, berbagai faktor yang diperhatikan terhadap data pembanding antara lain, lokasi, bentuk, ukuran, spesifikasi, kondisi fisik, kemudahan pencapaian dan unsur waktu. Terhadap data di atas dilakukan analisis dan diadakan pembandingan, dimana terhadap perbedaan-perbedaan antara obyek penilaian dengan pembanding dilakukan penyesuaian.Apabila timbul suatu permasalahan dimana pihak debitur tidak mampu membayar kewajibannya, maka jaminan aset sebagai pengganti dari kekurangan pinjaman. Nilai yang digunakan sudah tidak menggunakan Nilai pasar, akan tetapi Nilai Jual Paksa / Nilai Likuidasi. Definisi dari nilai jual paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek dimana si penjual terpaksa menjual properti tersebut dan pembeli tidak mempunyai keharusan untuk membeli (SPI 0.5.33.1).




Three approaches to value

There are three general groups of methodologies for determining value. These are usually referred to as the "three approaches to value":
• The cost approach
• The sales comparison approach and
• The income approach
However, the recent trend of the business tends to be clining to the scientific methodology of appraisal which lies on the foundation of quantitative-data [3], risk and geographical based approaches [4], [5]. Pagourtzi et al. have provided a review on the methods used in the industry by comparison between conventional approaches and advanced ones [6].
The appraiser using three approaches will determine which one or more of these approaches may be applicable, based on the scope of work determination, and from that develop an appraisal analysis. Costs, income, and sales vary widely from one situation to the next, and particular importance is given to the specific characteristics of the subject.
Consideration is also given to the market for the property appraised. Appraisals of properties that are typically purchased by investors (e.g. - skyscrapers) may give greater weight to the income approach, while small retail or office properties, often purchased by owner-users, may give greater weighting to the sales comparison approach. While this may seem simple, it is not always obvious. For example, apartment complexes of a given quality tend to sell at a price per apartment, and as such the sales comparison approach may be more applicable. Single family residences are most commonly valued with greatest weighting to the sales comparison approach, but if a single family dwelling is in a neighborhood where all or most of the dwellings are rental units, then some variant of the income approach may be more useful.

Kegunaan dari hasil penilaian dapat dimanfaatkan oleh banyak lembaga diantaranya adalah :

Kepentingan Pemerintah, yaitu :
1. Management dan inventarisasi terhadap aset tanah dan bangunan
2. Mengoptimalkan penggunaan aset tanah dan bangunan
3. Membantu dalam perencanaan pengembangan usaha (BUMD)
4. Memprediksikan nilai aset tanah dan bangunan, shg dapat mengetahui nilai ekonomi dari suatu aset

Sedangkan dalam penilaian aset properti suatu daerah. antara lain berguna untuk:

1. Mengetahui modal dasar milik daerah dalam usaha privatisasi
2.. Mengetahui nilai pasar untuk memperoleh pinjaman
3. Mengetahui nilai penyertaan (saham) dalam melakukan kerjasama dengan pihak swasta
4. Memberi informasi kemampuan nilai ekonomi properti disuatu daerah untuk mengundang investor
5. Mengetahui nilai dalam rangka penerbitan obligasi daerah
6. Diperuntukkan tukar guling aset
7. Mengetahui dasar nilai dalam pembebasan tanah, pembelian tanah, dll

Kepentingan Umum

Hasil penilaian real properti dapat dimanfaatkan untuk :
- Menentukan harga jual beli
- Penetapan harga sewa (ruko, rumah dsb)
- Sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan
- Revaluasi aset tetap untuk laporan Keuangan dalam hubungan dengan pajak
- Penentuan nilai saham dalam rangka melakukan kerjasama dengan pihak lain
- Menentukan premi asuransi kebakaran
- Sebagai acuan dasar nilai dalam menentukan asset sebagai Jaminan Pinjaman
- Menentukan nilai dasar untuk proses pelelangan
- Menentukan nilai sisa untuk proyek terbengkalai
- dll

Sedangkan bagi seseorang dalam profesi tertentu dapat juga memanfatkan hasil penilaian tersebut.
Properti manager dapat menggunakannya untuk :
- Memastikan bangunan berfungsi sebagaimana maksud dibangun
- Menjaga kondisi bangunan baik secara fisik maupun ekonomi
- Mempertahankan dan mengkatkan nilai property

Konsultan Pengembangan Properti dapat menggunakannya untuk
- Pemasaran Properti / penjualan dan/atau persewaan property
- Studi pasar property (Mengetahui supply and demand)
- Studi kelayakan proyek properti

Agen Pemasaran Properti dapat menggunakannya untuk
- Memastikan kondisi properti secara legal dan ekonomi saat dipasarkan
- Sebagai dasar dalam menentukan harga jual yang dapat ditawarkan
- Sebagai dasar dalam melakukan negosiasi dengan calon pembeli
- Sebagai dasar dalam menyelesaikan hal yang bersifat administasi (perjanjian jual beli,akta ,PBB)
- Sebagai dasar dalam menyebarkan informasi berkenaan dengan promosi properti
- Sebagai dasar dalam menentukan teknik promosi properti yang tepat
- Sebagai dasar dalam menjamin kepuasan pembeli properti

Pegawai Negri Sipil dapat menggunakannya untuk
- Departemen keuangan, Dinas Pekerjaan Umum, Bapepam, Deperindag, BPN dan Pemda Tk I & Tk II serta KPK





Scope of work

While USPAP has always required appraisers to identify the scope of work needed to produce credible results, it became clear in recent years that appraisers did not fully understand the process for developing this adequately. In formulating the scope of work for a credible appraisal, the concept of a limited versus complete appraisal and the use of the Departure Rule caused confusion to clients, appraisers, and appraisal reviewers. In order to deal with this, USPAP was updated in 2006 with what came to be known as the Scope of Work project. In short, USPAP eliminated the Departure Rule and the concept of a limited appraisal and created a new Scope of Work rule. In this, appraisers were to identify six key parts of the appraisal problem at the beginning of each assignment:
• Client and other intended users
• Intended use of the appraisal and appraisal report
• Definition of value (e.g. -- market, foreclosure, investment)
• Any hypothetical conditions or extraordinary assumptions
• The effective date of the appraisal analysis
• The salient features of the subject property
Based on these factors, the appraiser must identify the scope of work needed, including the methodologies to be used, the extent of investigation, and the applicable approaches to value. The rule provided the explicit requirement that the minimum standards for scope of work were:
• Expectations of the client and other users
• The actions of the appraiser's peers who carry out similar assignments
The Scope of Work is the first step in any appraisal process. Without a strictly defined Scope of Work an appraisal's conclusions may not be viable. By defining the Scope of Work an appraiser can begin to actually develop a value for a given property for the intended user, which is the intended use of the appraisal.

Penilaian, consulting appraisal dan appraisal review

Penilaian merupakan proses dala memperoleh estimasi nilai yang melibatkan penelitian yang selektif terhadap suatu pasar tertentu, mengumpulkan data dan menganalisanya dengan menggunakan teknik yang sesuai, menerapkan pengetahuan, pengalaman dan pertimbangan professional untuk membangun pemecahan dalam masalah penilaian yang dihadapi. Penilai memberikan opini nilai sebuah property kepada pemberi tugas yang mencerminkan bukti-bukti pasar property yang terkait

Appraisal consulting adalah proses dalam suatu pengembangan analisis, rekomendasi atau opini untuk memecahkan dalam suatu pengembangan analisis, rekomendasi atau opini untuk memecahkan sebuah masalah, dimana opini nilai tersebut merupakan bagian analisis yang mengarah kepada hasil penugasan. Appraisal consulting memiliki karakteristik yang melibatkan kajian aktifitas dan bukti pasar saat itu yang dikaji untuk membentuk suatu kesimpulan yang tidak hanya tertuju kepada suatu indikasi nilai tertentu yang khusus. Dalam appraisal consulting, seorang penilai membangun suatu opini jilai dalam suatu penugasan konsultasi penilaian sebagai bagian dari proses menjawab pertanyaanyang terkati dengan real estate, seperti perencanaan penggunaan sebuah property secara ekonomi layak atau tidak.

Penerapannya adalah :
- Kajian kelayakan (Feasibility studi)
- Kajian penggunaan tanah (land utilization study)
- Kajian permintaan dan penawaran real estate
- Analisa penyerapan pasar property

Appraisal review merupakan suatu proses pengembangan dan menghubungkan sebuah opini yang terkati dengan pekerjaan penilaian lainnya. Pekerjaan ini berfungsi sebagi suatu proses audit atau pengawasan kualitas. Penilai menguji laporan-laporan yang dibuat oleh penilai lain untuk menentukan apakah kesimpulan yang mereka ambil telah konsisten dengan data dan informasi umum lainnya yang dilaporkan.

Price versus value

It is important to distinguish between Market Value and Price. A price obtained for a specific property under a specific transaction may or may not represent that property's market value: special considerations may have been present, such as a special relationship between the buyer and the seller, or else the transaction may have been part of a larger set of transactions in which the parties had engaged. Another possibility is that a special buyer may have been willing to pay a premium over and above the market value, if his subjective valuation of the property (its investment value for him) was higher than the Market Value. An example of this would be the owner of a neighbouring property who, by combining his own property with the subject property, could thereby obtain economies-of-scale. Such situations often arise in corporate finance, as for example when a merger or acquisition is concluded at a price which is higher than the value represented by the price of the underlying stock. The usual rationale for these valuations would be that the 'sum is greater than its parts', since full ownership of a company entails special privileges for which a potential purchaser would be willing to pay. Such situations arise in real estate/property markets as well. It is the task of the real estate appraiser/property valuer to judge whether a specific price obtained under a specific transaction is indicative of Market Value.

Penilai dan Penilaian

Prinsip kata Penilaian berasal dari terjemahan kata Appraisal (Amerika) atau Valuation (Inggris), Sedangkan orang yang melakukan penilaian disebut Appraiser/Valuer.


Penilaian diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu harta baik berwujud, tidak berwujud, surat berharga dan hak kepemilikan financial berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu.

Berdasarkan definisi diatas dapat diambil kesimpulan bahwa penilaian adalah:
§ Merupakan sebuah opini (bukan judgment)
§ Merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
§ Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
§ Berdasarkan pada hasil analisis atas data pasar yang relevan

Jadi penilaian merupakan gabungan antara seni dan ilmu pengetahuan untuk membentuk opini nilai.


Penilai adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesinalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh pemerintah serta mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan standard keahlian lainnya yang terkati dengan kegiatan penilaian.

Menurut SPI 2002 Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman yang sehari-hari melakukan kegiatan praktik penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki, serta mengacu kepada Standard Penilaian Indonesia (SPI) , Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan standar keahlian lain yang terkait dengan kegiatan penilaian, serta menjadi anggota asosiasi penilai.

Sedangkan menurut Surat Keputusan Menkeu No. 57/KMK.017/1996 tanggal 6 Februari 1996, Penilai adalah perseorangan yang telah lulus ujian sertifikasi Penilai serta memiliki lisensi dari Menteri keuangan Republik Indonesia untuk menjalankan kegiatan penilaian.


Proses penilaian adalah tahapan-tahapan yang dilakukan oleh seorang penilai untuk menilai property sebelum sampai pada suatu kesimpulan opini penilai, didasarkan pada data-data yang diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya.

Laporan penilaian adalah suatu dokumen yang berisikan perkiraan atau estimasi atas nilai suatu property dengan berpedoman pada suatu tanggal tertentu yang mengandung hasil analisa perhitungan dan opini penilai dari sebanyak mungkin data pendukung yang relevan yang dibutuhkan dalam kegiatan suatu penilaian, dapat berupa : laporan singkat (short form report) dan laporan lengkap (narrative report)

Mass appraisal and automated valuation models

Automated valuation models (AVMs) are growing in acceptance. These rely on statistical models such as multiple regression analysis or geographic information systems (GIS).[8] While AVMs can be quite accurate, particularly when used in a very homogeneous area, there is also evidence that AVMs are not accurate in other instances such as when they are used in rural areas, or when the appraised property does not conform well to the neighborhood. AVM's have also gained favor in class action litigation, and have been substantiated in numerous cases, both in Federal and state courts, as the appropriate method for dealing with large-scale real estate litigation problems, such as contaminated neighborhoods

Sejarah Perkembangan Penilaian Di Indonesia

Pada sector Publik, fungsi penilaian digunakan untuk menentukan klasiran, land rent (jaman Raffles), pajak hasil bumi, Ipeda dan Pajak Bumi Bangunan pada jaman sekarang. Selain itu dibidang usaha pegadaian, penilaian digunakan untuk menentukan nilai pasar asset sebagai jaminan. Begitu pula penilaian digunakan oleh Kantor Lelang Negara untuk menentukan nilai pasar maupun nilai likuidasi dari suatu asset.

Pada sektor Privat / Swasta, sejak tahun 1976 setelah berdirinya BAPEPAM, dibentuk pula asosiasi penilai yang terdiri dari :

• API (Asosiasi Penilai Indonesia)
• GAPI(Gabungan Asosiasi Penilai Indonesia)
• GAPPI(Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) tahun 1980
• MAPPI(Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) tahun1980 sampai sekarang

Sampai saat ini para penilai di Indonesia ( baik Penilai di pemerintahan maupun Swasta) bergabung dalam satu organisasi profesi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia / MAPPI. Saat ini terdapat 3 status keanggotaan MAPPI yaitu Peserta (P), Terdaftar (T) dan Senior (S).

Property dan Penilaian

Pengertian Penilaian

The dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan sebagai berikut “The act or process of estimating value” yang diterjemahkan sebagai proses menghitung atau mengestimasikan nilai suatu property.

Kamus Webster mendefinisikan bahwa penilaian itu sebagai “an estimated value set upon property”.

Menurut USPAP “ the act or process of estimating value; an estimate of value of, or pertaining to appraising and related function; e.q. appraisal practice, appraisal service”.

Sehingga penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya hanya merupakan estimasi atau opini walaupun didukung oleh alas an atau analisa yang rasional.

Hasil penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, kemampuan dan objectivitas dari penilai. Pada kenyataannya, penilai sulit untuk menghindari subjectivitas sehingga untuk mengatasi hal tersebut, penilai harus memperhatikan tugas utamanya yaitu mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.


Pengertian Property

Sangat sering kita mendengar istilah property. Akan tetapi dalam lingkup penilaian property, penilai akan mengidentifikasi macam dari property tersebut sehingga tujuan, definisi nilai dan metode penilaian dapat diterapkan untuk memperoleh estimasi nilai yang akurat.

Didalam lingkup penilaian, property terbagi dalam beberapa macam :

- Real property
- Personal property
- Surat berharga
- Hak kepemilikan Finansial

Konsep tanah

Banyak konsep yang menerangkan tentang tanah akan tetapi secara ekonomi, tanah dipahami sebagai suatu agen dari tempat produksi. Sifat-sifat yang melekat pada tanah adalah sebagai berikut :

- Tanah adalah unik, ditinjau dari segi komposisi fisik maupun lokasi
- Tanah secara fisik, tidak dapat dipindahkan
- Tanah sangat tahan lama
- Persediaan tanah sangat terbatas
- Tanah berguna bagi manusia

Real estate appraisal

Real estate appraisal, property valuation or land valuation is the practice of developing an opinion of the value of real property, usually its Market Value. The need for appraisals arises from the heterogeneous nature of property as an investment class: no two properties are identical, and all properties differ from each other in their location - which is one of the most important determinants of their value. So there cannot exist a centralised Walrasian auction setting for the trading of property assets, as there exists for trade in corporate stock. The absence of a market-based pricing mechanism determines the need for an expert appraisal/valuation of real estate/property.

Although some areas require no license or certification at all, a real estate appraisal is generally performed by a licensed or certified appraiser (in many countries known as a Property Valuer or Land Valuer and in British English as a "valuation surveyor"). If the appraiser's opinion is based on Market Value, then it must also be based on the Highest and Best Use of the real property. For mortgage valuations of improved residential property in the US, the appraisal is most often reported on a standardized form, such as the Uniform Residential Appraisal Report.[1] Appraisals of more complex property (e.g. -- income producing, raw land) are usually reported in a narrative appraisal report.